從台中的2,000萬、3,000萬新屋開始，談2026～2045年的薪資、少子化、建商、繼承與房貸問題。
台中房貸負擔率 49.67% 2026年第1季官方統計
2045年人口中推估 1,998萬 國發會推估
2025年建物繼承登記 78,324棟 內政部統計
這篇文章會談到： 房價與薪水 · 建商供給 · 人口老化 · 房屋繼承 · 換屋鏈 · 北屯 · 2045情境 · 十項觀察指標
最近一直在思考台灣的房價問題。
說真的，我對「房價太高」這件事情的疑問，並不只是一般人常說的買不起房子。
更讓我想不通的是，房子一直蓋、價格一直往上開，但能夠負擔那些價格的人，到底有多少？
尤其看到台中一些新屋，總價動不動就2,000萬、3,000萬。如果是科技業的高收入族群、企業經營者，或是本來就有房子可以賣的換屋族，當然可能買得起。
但台中並不是每個人都在科技業上班。
一般製造業、服務業、行政工作、零售業，甚至不少需要專業資格的工作，薪水真的有高到可以輕鬆負擔兩三千萬的房子嗎？
我想這應該不是一句「市場有人買就是合理價格」就能帶過的問題。
因為房市還有一個麻煩的地方：建商不是今天發現賣不動，明天就能把已經蓋到一半的大樓變不見。
而另一邊，台灣的人口還在老化，未來繼承房子的人只會面臨愈來愈多的處理選擇。再加上銀行貸款、換屋需要先賣舊屋這些問題，幾件事情如果剛好撞在一起，會發生什麼事？
這就是我想談的東西。
先講清楚，我不認為2035年一定會崩盤，甚至房市可能再撐更久。可是沒有在2035年崩盤，不等於整個供需結構就沒有問題。
下面我會從全台灣開始，再拿台中、北屯當例子。不是因為北屯一定最危險，而是北屯剛好是一個很適合觀察「人口還在增加、房子也一直蓋」的地方。
一、房價再怎麼喊，還是要有人付得起
房價可以喊得很高，但成交不是靠喊的。
對買房的人來說，不管廣告寫得多好聽，最終還是得面對三件事：頭期款哪裡來、銀行肯借多少、每個月到底要繳多少。
主計總處公布，2026年8月本國籍全時受僱員工的經常性薪資中位數是41,353元，平均數則是52,523元。〔3〕
中位數與平均數差了不少。這代表我們看到新聞說「平均薪水已經超過五萬」，不能就以為大部分上班族每個月都領五萬多。
而且，這還是全台灣的數字，不是單獨拿台中的非科技業來算。我在這裡用它，只是想做一個讓大家比較容易理解的示範，不是說每戶台中家庭的收入都一樣。
假設夫妻兩人各領41,353元，加起來一個月82,706元。
如果想買一間2,000萬元的房子，頭期款兩成，也就是400萬元，剩下貸1,600萬元。先假設年利率2.5%、分30年攤還，每個月本息大約63,219元。
兩個人月薪8.27萬元，房貸就要繳6.32萬元。
剩下不到兩萬元，還要吃飯、水電、交通、保險，可能還有小孩或父母需要照顧。
那麼到底是要怎麼生活？
這還沒算管理費、房屋稅、車位與修繕。當然有人有年終、有投資收入、家裡有資助，但不能把這些額外條件當成所有一般家庭的標準配備。
我把不同總價算在下面。
| 房屋總價 | 自備款20% | 貸款80%，30年月付（利率2.5%） | 若希望房貸只占月收入35%，所需月收入 |
|---|---|---|---|
| 1,000萬元 | 200萬元 | 31,610元 | 90,313元 |
| 1,500萬元 | 300萬元 | 47,415元 | 135,470元 |
| 2,000萬元 | 400萬元 | 63,219元 | 180,627元 |
| 3,000萬元 | 600萬元 | 94,829元 | 270,940元 |
這是我的固定利率情境試算，不是銀行實際核貸標準。35%也只是用來比較家庭財務壓力的參考門檻。
所以，一間3,000萬元的新房子，若希望房貸負擔不要太過沉重，家庭每月收入大概要27萬元。
台灣有沒有這種家庭？當然有。
但問題在於，有多少？而且每一年還有多少這種家庭，願意再買一間房子？
這和單純講「有錢人很多」是兩回事。
如果把貸款延長到40年呢？2,000萬元的房子，在相同利率與貸款成數下，月付約52,765元。的確比較少，但對月薪8萬多的雙薪家庭來講，依然占了約64%。
房貸年限拉長，本質上只是把每個月要還的錢攤薄，並沒有讓房屋變便宜，也不會讓四百萬頭期款自己跑出來。
情境試算：雙薪月經常性薪資82,706元、貸款80%、利率2.5%、本息30年；比例尺上限120%。
二、官方房價負擔數字，比我剛剛算的還有意思
可能有人會說，上面的試算只是我刻意拿一般薪資來比較，真正買房子的人，本來就不會只有那種收入。
這個說法有一部分是對的。
可是內政部有自己的房價負擔能力統計，不是只有我在按計算機。
2026年第1季，全國房價所得比為9.47倍，房貸負擔率41.46%；台中房價所得比11.35倍，房貸負擔率49.67%。〔4〕
也就是依照官方統一方法估算，台中購買中位數住宅的家庭，房貸支出就已經接近家庭可支配所得的一半。
我想這應該很能說明問題了。
| 區域 | 房價所得比 | 房貸負擔率（2026年第1季） |
|---|---|---|
| 台北市 | 14.72倍 | 64.41% |
| 新北市 | 12.63倍 | 55.30% |
| 台中市 | 11.35倍 | 49.67% |
| 高雄市 | 9.35倍 | 40.90% |
| 台南市 | 8.76倍 | 38.33% |
| 桃園市 | 8.43倍 | 36.89% |
| 全國 | 9.47倍 | 41.46% |
這是內政部的官方計算指標，不能直接與我前面用兩份薪資做的示例當成同一個母體。
另外，台中市政府主計處公布，2025年台中平均每戶可支配所得約121.6萬元，每月平均大約10.13萬元。〔5〕
注意，這是平均數，不是每戶都能拿到這些錢，更不是說一家人可以把十萬元全部拿去付房貸。
所以我才覺得，比起一直討論房價能不能再漲五成，應該先看看這個城市到底有多少家庭能夠負擔目前的新屋總價。
一般家庭能不能買，不只是要看月付，還要看頭期款需要花多久才存得下來。若不是家裡本來就有資產，一個月能存兩三萬元，四百萬元頭期款要存多久？
更不用說租屋、結婚、養小孩、失業風險都還在。
那麼對這些人來說，繼續租房子、買中古屋、搬去比較便宜的地方，甚至乾脆不買，是不是反而比較合理？
如果愈來愈多人這樣選，建商開出的高價就一定能被市場吸收嗎？
內政部官方房貸負擔率；統計模型不等同個別家庭實際貸款，比例尺上限70%。
三、建商不可能說停就停，但是也不能假設永遠蓋下去
講到這裡，有人可能會說，房子賣不動，建商就不要再蓋，不就好了？
我覺得沒那麼簡單。
建商買地、融資、規畫、請建照、施工、交屋，往往是好幾年的事情。建案蓋到一半，市場就算變冷，也不會因為這樣就直接消失。
除非資金真的很充裕，可以選擇繼續持有，否則建商還是要考慮工程款、利息、貸款到期，以及後續資金怎麼接。
尤其當大家都在等更好的價格，房子卻陸續完工時，總會有人需要先把錢收回來。
不過我也不會說「建商一定會永無止境地蓋」。
實際上建商已經在減少部分新案了。2026年第2季全國住宅建照核發約27,002宅、使用執照36,630宅、開工22,000宅。〔6〕
這三個數字代表不同階段、不同批次，不能直接相減說有多少房子賣不掉。可是它們很清楚地告訴我們一件事：現在決定少蓋，不代表過去蓋的房子就不會在未來交屋。
同樣的，2026年上半年台中住宅建照核發約7,248宅，較上一年同期減少48.2%。〔9〕
既然建照降得這麼明顯，代表建商不是完全沒有感覺到市場變化。
但建照減少，只是新供給的前端開始踩煞車。已經在建的、已經完工的、還沒有售出的房子，依然在市場裡。
我認為不能只看建商新推案變少，就說供給的問題解決了。
四、台灣已經有這麼多房子，為什麼還要繼續蓋？
根據內政部統計，2026年第1季全國住宅存量約964.4萬宅。〔6〕
那麼台灣人口是多少？2026年9月底約2,321萬人。〔1〕
我當然知道不能拿人口直接除住宅數量，然後就說房子太多。有人獨居，有人住一起，有租屋、有第二住宅，也有根本不適合住人的房子。
但我還是想問：當住宅總量已經接近一千萬宅，而且未來人口可能繼續下降，為什麼市場仍然認為大量新的高價住宅可以一直被吸收？
2025年，全國建物買賣登記26萬1,308棟，比2024年少了25.5%。同年建物第一次登記約17萬6,690棟，為近十年高點。〔7〕
第一次登記不是全部代表「新建住宅」；裡面也可能有以前未辦理所有權登記的合法建物。所以不能把這兩個數字直接相減，說新房多出了幾萬間。
不過買賣量明顯下降，第一次登記卻維持高量，至少值得把這兩件事放在一起看。
更直接一點，2025年第4季全台待售新成屋約11萬2,501宅，台中約1萬7,514宅。〔8〕
2025年下半年低度使用、也就是以用電量判斷的住宅約89萬4,582宅，約占房屋稅籍住宅的9.4%；台中則有10萬140宅，比例8.6%。〔8〕
這裡一定要講清楚：低度用電不等於百分之百是空屋，也不是每一間都準備出售；待售新成屋也可能和低度用電住宅重疊。
不能直接把89萬加上11萬，然後喊出「台灣有100萬間賣不掉」。那樣只是把不同統計硬加在一起。
但是，把數字當成觀察訊號，難道不應該追問：有多少房子是真正有人在住的？又有多少房子是拿來等待漲價、出租、繼承，或單純擺著？
如果住宅的「存在數量」一直增加，真正有能力獨立居住、購買的人沒有跟上，總要有個地方承受這個落差。
五、「有錢人會買」這句話，我覺得沒辦法解釋全部
每次提到房價負擔能力，總有人說：「你買不起，不代表別人買不起。」
這句話當然沒錯。
台灣有不少高收入家庭，也有企業經營者、醫師、科技主管，甚至有人靠股票與家族財富買房，不需要用一般薪資衡量。
可是我們要討論的是整個市場，不是單一豪宅成交案例。
一個人可以很有錢，不代表他願意在同一個重劃區買十間、二十間；一個地區有許多有錢人，也不代表每一年都會多出相同數量的高價住宅買家。
而且房子不是買一杯飲料那麼簡單。不是有錢，看到一間就順手買一間。
購屋還牽涉到生活圈、投資報酬率、銀行信用、家人需求，以及對未來房價的看法。
所以原本很常聽到的「某個資產門檻以上的富人有20萬人」這類說法，如果連統計來源和資產定義都不清楚，我不會拿它直接當成證據。
但把那個數字拿掉以後，問題沒有消失：同一批買得起2,000萬、3,000萬元住宅的人，到底還有多少新增購屋意願？
這個才是我比較在意的。
而且如果一間2,500萬元的房子，主要是靠原本有一間房子的人先賣掉舊屋再來買，這筆購買力其實還是牽在另一筆中古屋交易上。
等一下我會講到，這條換屋鏈若卡住，會比大家想像的還麻煩。
六、2035年不是什麼神奇的崩盤日，但人口問題也不會自己消失
講到少子化，有一點我認為應該先說清楚。
我沒有認為2035年一到，台灣房價就會自動崩盤，也沒有說現在的長輩會在十年內全部過世、房子同時拿出來賣。
真正讓我在意的是：整個人口結構正在換方向，但住宅供給、房貸與大家對資產價格的期待，還是沿著過去幾十年的習慣在走。
國發會2026年新版人口中推估顯示，台灣人口預計從2026年的約2,319萬人，減少到2035年的約2,197萬人，再到2045年約1,998萬人。〔2〕
更重要的其實不是總人口，而是年齡分布。
| 國發會中推估 | 2026年 | 2035年 | 2045年 |
|---|---|---|---|
| 總人口 | 約2,319萬 | 約2,197萬 | 約1,998萬 |
| 0～14歲 | 約258萬 | 約151萬 | 約103萬 |
| 15～64歲 | 約1,576萬 | 約1,416萬 | 約1,156萬 |
| 65歲以上 | 約486萬 | 約630萬 | 約738萬 |
| 65歲以上占比 | 20.9% | 28.7% | 37.0% |
來源：國發會2026～2075年人口中推估。推估不是已發生事實，也不是房價模型；人數有四捨五入。
到2045年，65歲以上人口可能占全台37%。
這代表什麼？
第一，年輕與工作年齡人口占比下滑，所得來源與購屋年齡結構會改變。
第二，已有房子的高齡家庭變多，老屋維護、無障礙環境、交通和醫療需求會愈來愈重要。
第三，隨著長期人口老化，死亡與住宅繼承事件可能愈來愈值得關注。
但我也不會說2035年會有「幾百萬戶房子一次全部釋出」。因為按照同一份人口推估，2035年的65歲以上人口反而比2026年還多。
所以問題應該改成：高齡人口持續增加的這20年裡，住宅持有、繼承、出租與出售的比例會怎麼變？
至於出生人數偏低，也有時間上的問題。
2026年1～9月台灣出生登記69,446人，簡單年化約9.26萬人；但這不是最終全年數字。〔1〕
這些2026年出生的孩子，不會在2035年突然變成30歲的首購族。2035年的主要購屋年齡人口，早在多年前就已經出生。
我不想把不同年代的人口硬湊成一個聽起來很嚇人的「崩盤倒數」。
少子化最可怕的地方，不是有某個精準的崩盤日期，而是未來的買方基礎正在被改變，而且這件事很難在短期逆轉。
國發會人口中推估；圖表比例上限40%，不是住宅價格預測。
七、人變少、戶數卻增加，這是不是代表房子仍然不夠？
可能有人會反問：「你說人口減少，可是台灣戶數不是一直增加嗎？」
這個問題我覺得很合理，而且不能故意略過。
2026年9月底，全國戶籍人口約2,321萬人，較去年同月少了約10.4萬人；可是戶籍戶數約993.9萬戶，反而增加約10.1萬戶，平均每戶2.34人。〔1〕
簡單說，就是人變少，但戶籍上的家庭單位變多。
原因不難想像：晚婚、不婚、離婚、子女搬出去住，或是家中長輩喪偶後獨居，都可能形成更小的家庭。
以前一個家庭四個人住在一起，現在可能分成兩戶、三戶。就算總人口沒有增加，仍然可能需要更多獨立居住空間。
可是這裡也有另一個問題。
戶籍分戶，不等於一定多買一間房子。
有人設籍獨立但還住在父母家；有人租房子；有人兩個人共同租一間；還有人因工作在外地居住，戶籍仍留在老家。
所以如果有人拿戶數增加來說房市永遠不會有供給問題，我也覺得太快下結論。
真正需要比較的是「實際居住家戶數」和「真正能住、又有人願意付錢使用的住宅數量」。
這兩者才比較接近房屋市場的供需。
用人口直接推空屋數量不行；用戶籍戶數直接推購屋需求，同樣不行。
八、長輩留下的房子，會變成家產，也可能變成麻煩
接下來談繼承。
我覺得這可能是台灣房市未來很重要，但現在常常被簡化的問題。
2025年全台建物繼承移轉登記78,324棟，已是近十年高點；十年前約5.2萬棟，2025年繼承占建物移轉登記約17.4%。〔7〕
有人一看到這個數字增加，就會說：「你看，老人走了，房子要大量釋出了。」
可是繼承到房子，不代表明天就要掛牌出售。
假設爸爸過世，媽媽還住在原來的房子，難道繼承人就一定要把媽媽趕出去賣房嗎？
當然不可能這樣推。
另外也有可能是子女直接搬進去住、把房子出租，或是兄弟姊妹共有，因為處理不攏而繼續放著。
所以繼承要變成房價壓力，中間至少還需要發生兩件事：繼承人願意出售，而且市場願意用某個價格買下來。
不過，我覺得這件事情會愈來愈值得注意。
因為繼承人可能早就有自己的房子；也可能人在別的縣市，甚至國外，沒有任何打算回去住。
如果繼承的是台北市生活機能好的住宅，處理起來可能還有很多選項。但如果是在長期人口外流、租也租不出去、屋況又需要花不少錢維修的地方呢？
繼承人可能就要思考，這間房子究竟是資產，還是一個每年需要持續投入金錢和心力的負擔。
房子的價格有時不只是「值多少」，而是「我如果現在想賣，究竟有人願意出多少」。
假設某地區每年繼承1,000戶，五年內出售比例是20%，最後約有200戶進入出售市場；若這個比例提高到40%，就變成400戶。這只是機制上的假設，不是已知的地方統計，也不能說這400戶都在同一年售出。
但你應該可以理解我想講什麼。
高齡化不會讓每間房子自動上市，可是當愈來愈多人開始想把繼承房子換成現金時，若買方沒有一起增加，壓力究竟要由誰承擔？
我覺得這才是接下來十幾年必須追蹤的事。
高齡家庭與死亡
↓
建物繼承移轉登記
↓
保留自住／出租／閒置／選擇出售
↓
真正掛牌、議價並成交，才反映在買賣市場
2025年繼承登記78,324棟，但不能把它們全數視為新增待售宅。
九、換屋鏈一旦卡住，影響的不只是一個買家
有些人買2,500萬元的房子，真的不需要領到每月二三十萬元。
因為他原本可能就有一間房子。
假設手上的舊屋可以賣1,500萬元，還有500萬元貸款，賣掉後先不算稅費，可以拿回約1,000萬元淨值。
拿這筆錢去換2,500萬元的新屋，就只需要想辦法處理剩下的1,500萬元和交易成本。
這就是過去台灣很常見的換屋方式。
問題是，如果舊屋沒有想像中那麼好賣呢？
原本以為能賣1,500萬元，最後只能賣1,200萬元，馬上少了300萬元。
假如連1,200萬元都需要掛半年、一年才找得到買家，新的房子還買不買？已經簽約的預售屋怎麼辦？
再往下想，買下他舊屋的人，會不會也要先把自己的舊屋賣掉？
一間房子看起來只是一筆交易，背後卻有可能連著好幾戶家庭的資金安排。
而且最麻煩的是，當新屋開始提供優惠、中古屋價格卻還停留在過去高點，消費者當然會重新比較。
新屋只比中古屋貴一點，可能乾脆買新屋；中古屋屋主想賣，就可能跟著調整價格。
可是屋齡再老一點、沒有電梯、沒有車位或距離生活機能太遠的房子，是否還能用原本的價格吸引人？
我不是說豪宅一降價，所有老房子就會照順序一起崩跌。
不同生活圈、不同產品，本來就不會一比一替代。
但如果在同一個區域，新屋、次新屋、老屋都想找同一群買方，當買方變少，誰要先讓利？
換屋鏈順的時候，房價上漲會推動下一筆購買；換屋鏈卡住的時候，舊屋賣不掉就可能讓下一筆購買也跟著消失。
我認為這比只盯著新生兒數量，更能解釋房市什麼時候可能突然變得很冷。
十、銀行借不借，和「房子值多少」其實是兩件事情
另一個不能忽略的，是銀行。
大家常常會討論房貸40年、50年，或是借款年齡加上貸款年限不能超過70、75歲。
但後面這種說法並不是所有銀行一體適用的法律限制。每家銀行還是要看收入、退休後還款能力、擔保品、借款人的負債及本身授信政策。
所以我不會直接說，人到了45歲或50歲，銀行就一定不借。
我反而覺得，更該擔心的是銀行願意借，卻不願意借到原本期待的成數。
一間2,000萬元房子，如果能貸八成，頭期款400萬元。如果最後銀行只核七成，頭期款就變成600萬元。
你沒有少買任何一坪房子，卻突然要多拿200萬元現金。
對原本就需要慢慢存頭期款的一般家庭而言，這種差距已經足夠讓整筆交易失敗。
而且銀行還有自己的風險。
2026年9月17日央行指出，銀行不動產貸款集中度已從2024年6月底的37.61%，降到2026年7月底的34.44%；自9月18日起，自然人第2戶購屋貸款最高成數上限由六成調高到七成。〔10〕
也就是說，信用政策並不是永遠只會愈來愈緊。景氣、銀行風險、房市交易和政策方向，都可能改變實際借款條件。
但「最高可以貸七成」，不代表任何一個人走進銀行，就一定拿得到七成。
假如未來房子比較難賣，銀行估價更保守，買家需要拿出更多現金；買家現金不夠，成交就會減少；成交變少，建商和賣方資金回收又變慢。
這樣會不會變成另外一種循環？
我覺得這就是信用和房市互相影響的地方。
更不用說建商自己也有土地融資、建築融資、利息和工程款，不是只要把房子擺著就完全沒有代價。
資金厚的建商可能繼續等，資金緊的業者則未必等得起。
所以未來真要看到大幅讓價，也不一定是全台灣同一天發生；很可能先出現在某些區域、某些案子、某些資金壓力較大的業者。
十一、為什麼特別拿台中來談？
因為台中讓我覺得很有代表性（其實也是我住這裡，對這片土地的感想）
台中有產業、有就業機會，人口也不是全面流失；某些新興生活圈的房子，還有高收入家庭願意買。
可是這不代表整座城市的人都領著高收入。
台中的餐飲服務人員、行政職、零售業、一般製造業員工、基層醫療與教育工作者，也要住在這個城市。
當新建住宅愈來愈常以2,000萬元、3,000萬元討論時，這些人還有沒有選擇？
內政部2026年第1季統計顯示，台中住宅買賣契約平均總價約1,371萬元。〔6〕
所以我要強調，不是說台中所有房子都要2,000萬元以上。平均總價也不是中位數，更不是新建三房的平均開價。
我想談的是：新建住宅逐漸出現高總價化的現象，會不會使一般家庭只能在老屋、小宅、外圍地區與長期租屋之間選擇？
還有一件事情我覺得很值得觀察。
2026年第1季住宅價格指數，台中較去年同期下跌6.17%，台北則仍年漲0.93%；全國年減3.48%。〔11〕
這並不是說台中每一間房子都跌了6.17%，統計會受成交組成和物件差異影響。
但至少能看到，不同地方的房價，已經不是永遠照同一個方向走。
如果連六都都出現差異，那麼台中不同行政區、不同屋齡與不同產品的走勢，當然也不應該全部混在一起談。
所以我不喜歡一句「台中房價就是會漲」，或一句「台中房價準備崩了」，就把整座城市概括掉。
十二、北屯是一個很好的例子：人口增加就等於新屋不會過剩嗎？
以北屯來說，這幾年新屋、重劃區的討論非常多。
如果要找一個人口已經明顯衰退的偏鄉來說房市有問題，其實比較容易。但北屯不一樣，它還在吸引人口移入。
2026年9月底北屯人口319,081人，戶籍139,895戶；同月出生128人、死亡156人，自然增加是負28人；遷入1,239人、遷出991人，社會增加248人，因此該月整體人口增加約220人。〔12〕
這只是一個月，不能直接當成全年趨勢。
不過這個例子剛好能說明，台灣整體人口下降，不代表每個行政區都會一起下降。有人會從其他縣市、其他行政區搬進來。
那這樣是不是北屯就沒有供給過剩問題？
我覺得也不能這樣想。
因為重點是搬進來的人有多少家庭、要買什麼房子、能付多少錢；另一邊則是同樣時間到底新增了多少房屋。
2025年第4季，北屯與西屯都名列全國待售新成屋超過2,000宅的行政區。〔8〕
這不代表兩區已經崩盤，可是既然人口在增加、待售屋也有一定規模，就更該把兩邊放在一起比較。
例如北屯舊有生活圈裡三十年公寓的買家，未必和新興重劃區總價2,500萬元大樓的買家相同。
一個是看生活機能、室內坪數；另一個可能看新建築、電梯、車位、管理和未來交通。
如果市場供給愈來愈多兩三千萬的新屋，但實際搬進來的人多數仍是一般受薪家庭，這些房子要賣給誰？
反過來，如果移入人口確實帶來足夠高所得家庭、交通與產業發展又持續改善，新屋也有可能被慢慢吸收。
所以北屯真正需要分析的是人口的年齡、所得、原居地，以及住宅的總價、屋齡、實際使用面積、完工年度與成交速度。
不能只看到人口成長就說一定安全，也不能只看到有待售屋就說一定完蛋。
這部分若能取得連續十年的分里資料、歷年建照使照、人口遷移、實價登錄與預售去化，我覺得會比單純討論北屯一坪多少錢有價值得多。
十三、買一間新房子，究竟買到多少能使用的空間？
高總價之外，我對現在一些新屋還有另一個想法。
就是公設比。
很多新大樓權狀30坪，但如果公設比35%，扣掉共有部分，專有部分的名義面積大約19.5坪。再扣除牆體、陽台等，實際擺家具的室內空間還需要另外看圖面與登記方式。
不是說電梯、消防、走廊、機電設備完全沒有價值。那些東西本來就是共同生活的一部分。
問題是，對一般家庭來說，房屋總價已經很高，卻還要為一些不見得天天使用的設施負擔管理與維護成本。
這筆帳我覺得還是要算。
有人會說那就去買老公寓，公設比較少，花錢翻修就好。
我覺得有道理，但也不是完全沒有問題。
三四十年的老屋，管線、漏水、外牆、耐震能力、消防、樓梯與共有部分管理，都需要評估。尤其台灣正在高齡化，一個人在30歲能爬四樓，到了75歲是不是還能每天這樣爬？
如果連電梯都沒有，可能不是換個廚房、重做浴室就解決。
所以我不認為「老屋一定比較好」，也不認為「新屋一定值得比較高的價格」。
應該比較的是：相同預算下，房子可以提供多少安全、便利，而且未來二三十年都能繼續使用的居住空間。
如果花2,000萬元買進小坪數新屋，與花比較少的錢購入位置更便利、結構良好的中古屋再翻修，到底哪個划算？
需要把房貸利息、管理費、稅費、房屋維修、電梯、醫療交通、轉售費用一起計算。
尤其高齡化之後，住宅競爭力可能不再只是新舊，還會是「住到老到底方不方便」。
我反而認為，未來某些地段好的安全老屋仍可能很有價值，而那些地點差、屋況差、又不容易改善的住宅，即使降價也未必有人願意接。
十四、房子不是股票：帳面上有價格，不代表想賣就賣得掉
討論房價時，我發現大家常常只在意「一坪漲多少」。
但房地產跟股票有個很大的不同：股票至少有交易市場可以持續報價，房子則是一間一間找買家。
屋主開價1,280萬元，不代表這間房子就一定值1,280萬元，也不代表明天就能換到1,280萬元現金。
如果掛了半年都沒人買，最後只能降到買家願意出的價，原本的開價對急著變現的人有多少意義？
這種情況在需要資金時尤其麻煩。
例如要支付父母照護費、遺產分配、家庭債務，或是換屋的頭期款，房子即使在帳面上很值錢，短期換不到現金，還是可能讓人陷入困境。
所以我認為未來應該同時看三件事。
第一，房價下跌：成交行情比以前低。
第二，現金流為負：出租的收入付不起貸款、稅費或維護成本。
第三，流動性不足：想賣卻找不到買家，必須打很大的折扣才有可能成交。
這三件事情不一樣。
房子價格比十年前低，不代表房屋淨值一定是負的；持有成本高也不代表房子會變成零元。台灣的住宅持有稅負還有不同用途、評定現值與地方規定，不能把國外的高房產稅邏輯直接套過來。〔13〕
但如果房子長期空置、修繕費愈來愈高，又沒有足夠人口願意搬進來，就算屋主堅持不降價，也不代表市場沒有問題。
房市的第一個警訊，也許不是房價突然下跌三成，而是以前幾個月就能成交的房子，現在一年都找不到人接。
這種東西如果只看每季平均價格，很容易看不出來。
十五、2045年的台灣房市，我比較在意三種可能
我不是要賭一個準確的房價數字。
未來二十年有太多事情可能改變，像是利率、產業、景氣、移民、政策、科技業薪資，甚至建商實際減少供給的速度。
所以我想先把情況分成三種。
第一種：房價看起來沒跌，其實購買力慢慢被通膨吃掉
這種情況可能沒那麼戲劇化。
假設2026年某間房子值2,000萬元，到了2045年名目價格還是2,000萬元。
持有者可能覺得「還好啊，至少沒有賠錢」。
可是如果這19年間平均每年通膨2%，2045年的2,000萬元，實際購買力大概只相當於2026年的1,372萬元。
也就是說，房價表面沒跌，實質上已經縮水約31%。
這是數學假設，不是說未來通膨一定2%，也不是官方房價預測。
市場確實有可能透過長時間的價格停滯，慢慢消化過去漲上去的估值。
第二種：不是全台都跌，而是房價差距愈來愈大
我覺得這個情境很值得注意。
有工作、有醫療、有交通、有穩定居住需求的地方，可能還是有人願意付高價。
但如果是人口不斷外流、生活機能不佳、住宅品質普通，而且周圍又有一堆類似房子的地方，還能一直用過去的漲價方式賣房嗎？
同樣在台中，甚至同樣在北屯，不同生活圈、屋齡、電梯條件與交通便利性，最後也可能走出完全不同的房價。
所以這不是「台北安全、台中危險、偏鄉一定歸零」這麼簡單。
更重要的是每個區域的有效居住需求，能不能吸收它真正拿得出來出售的住宅。
第三種：房子賣不動，銀行與換屋鏈又一起收緊
這是我比較擔心的情境。
假設同一個地區陸續有新屋完工，建商需要回收資金；而有些繼承人也開始想賣老屋。
這時候剛好景氣轉弱，一般家庭收入沒有跟上，銀行又提高鑑價和核貸的要求。
中古屋屋主賣不掉，換屋族無法湊到新屋頭期款；新屋銷售變慢，建商資金壓力又更高。
如果有業者必須先讓價，其他賣方是否也需要重新調整自己的期待？
這些事情如果同時發生，某些地方就有可能出現比較劇烈的名目價格修正。
但這是附帶條件的風險情境，不是說2035或2045一定會發生。
我把幾種名目價格變化與通膨假設放在下面比較。以2026年指數100為起點，假設到2045年平均年通膨2%。
| 2045年名目價格假設 | 名目指數 | 換算成2026年購買力的實質指數 | 實質變化 |
|---|---|---|---|
| 名目持平 | 100 | 68.6 | -31.4% |
| 名目下跌20% | 80 | 54.9 | -45.1% |
| 名目下跌40% | 60 | 41.2 | -58.8% |
| 名目上漲20% | 120 | 82.4 | -17.6% |
實質指數＝名目指數÷1.02^19。這只是敏感度試算，不是把任何一種情境當成預測，也沒有替情境分配發生機率。
有一件事情我覺得特別值得記住：即使房價沒有在新聞裡出現「大崩盤」，長期資產報酬也可能很差。
光是通膨，加上稅費、維修、貸款利息及出售成本，就足以改變很多人的實際報酬。
2026年實質指數100；2045年假設通膨每年2%、19年；皆非價格預測。
十六、房子多不多，不能只拿總人口除一下
講了這麼多，可能還是有人想知道，2045年的台灣到底需要多少房子。
我想這個問題沒有辦法用一個除法就算完。
假設2045年人口是國發會中推估的1,998萬人。如果每個實際居住單位平均2.3人，大約對應869萬個居住單位；若平均2.1人，就是約951萬個；如果平均1.9人，會變成約1,052萬個。
這只是算式，不是官方的2045年住宅需求預測。
差別居然這麼大，就是因為一戶到底住幾個人，影響非常大。
但就算算出來了，還得問更多問題：有多少人住在機構？有多少共同租屋？有多少第二住宅？多少房屋根本不能安全居住？多少房子拆掉重蓋，多少轉成其他用途？
而且這些房子分布在哪裡？
你不能說花蓮某個偏鄉空著一百間房子，就能直接解決台中一百戶家庭需要住在工作地附近的問題。
房屋沒辦法像倉庫的庫存一樣，全國自由搬來搬去。
所以要判斷住宅供給是不是過剩，我認為至少要把「行政區、生活圈、價格帶、屋齡、交通與品質」放在一起比較。
全國房屋總數很重要，但沒有辦法直接回答台中某個重劃區的三房究竟賣不賣得出去。
十七、也許我太悲觀了？還有哪些事情可能讓房價撐住？
我知道上面說了不少風險，可能有人覺得我就是預設房價一定要下跌。
其實不是。
首先，科技業、半導體及其他高附加價值產業，如果繼續帶來高收入與資本累積，確實有可能讓某些城市的買方財力繼續增加。
第二，建商不是不會調整。新建照減少、土地開發延後、改做小坪數或其他住宅型態，都會影響未來供給。
第三，剛剛提到的戶數小型化，也可能在一段時間裡抵銷人口減少造成的居住需求下降。
第四，政府與銀行會介入。信用政策可以放寬，也可以收緊；租屋補貼、社會住宅、都市更新與稅制都可能改變需求及持有成本。
第五，還有移入人口。不能一句「外國人絕對不會買台灣房子」就把它排除。合法資格、工作、家庭、所得與定居意願都會有影響。
可是話說回來，這幾個因素能不能支撐所有地區、所有價位？
我認為沒有辦法直接這樣推。
科技業的薪資成長不代表一般製造業全部跟著成長；台中有人口移入，不代表每個台灣鄉鎮都有人口移入；一家建商縮減新案，也不代表所有過去已經興建的房子都被消化。
如果未來有證據顯示：一般家庭所得成長速度終於追上住宅價格、待售新屋持續下降、繼承房屋的出售比例沒有提高、銀行授信與中古屋交易依然正常，那我今天擔心的嚴重修正風險，就應該下修。
這點我覺得很重要。
我希望自己的想法是可以被數據修正的，而不是先認定房市一定會死，再把所有數字硬塞進那個結論裡。
十八、與其猜哪一年崩盤，不如先看這十件事情
我覺得，如果只是每個月看新聞說哪裡一坪又破百萬，或哪個區域房價跌了幾%，其實很難看清楚長期風險。
真正要追蹤的，應該是一般家庭能不能買、新屋是不是還在增加、屋主能不能順利賣掉，以及銀行到底借不借。
下面這十項，我認為是未來十幾年值得定期檢查的指標。
| 應該觀察的項目 | 我想知道什麼 | 要小心什麼誤判 |
|---|---|---|
| 25～44歲人口與移入移出 | 潛在成家、首購族群有沒有減少 | 年齡人口不等於實際買方 |
| 實際居住家戶數 | 人少了，是否仍需要更多獨立住宅 | 戶籍分戶不等於獨立居住 |
| 不同所得家庭能負擔的總價 | 2,000萬、3,000萬房子的買方池有多大 | 不可只看平均薪資，還要看財產所得 |
| 建照、開工、使照 | 哪些完工供給正陸續進入市場 | 不同批次不可直接相減 |
| 待售新成屋與低度用電住宅 | 庫存及使用情況有沒有惡化 | 不可將兩者當互不重疊的空屋 |
| 預售去化率與解約 | 新案到底賣得快不快 | 要考慮揭露時差與產品類型 |
| 中古屋出售天數與議價率 | 換屋鏈是否開始卡住 | 開價不等於成交價 |
| 銀行核貸成數與利率 | 買方的實際付款能力是否變弱 | 不能只看央行公告的最高成數 |
| 繼承後1、3、5年的出售率 | 繼承房屋究竟有多少會流入市場 | 繼承數不能直接當賣屋數 |
| 同生活圈分屋齡的成交價 | 新屋降價會不會擠壓中古屋 | 需控制屋況、車位、面積與樓層 |
如果是台中，尤其北屯，我還想另外看：2,000萬以上新屋占比、交屋年份、人口從哪裡遷入、新屋與中古屋的實際面積及總價差距。
而且我不會設定一個像「房價所得比只要超過十倍就必然崩盤」的神奇門檻。
比較值得警惕的，是好幾個訊號連續出現：例如四到八季新屋完工增加、去化變慢、中古屋出售時間拉長、貸款鑑價變保守、議價幅度擴大，而當地所得與家庭數又沒有跟上。
如果這些事情真的一起發生，我覺得就不能再只用「房地產長期都會漲」來安慰自己。
最後，還是回到最簡單的供需問題
寫到這裡，我的想法其實沒有那麼複雜。
我不是反對有人住豪宅，也不是說台中每個新建案都不值得買，更沒有要預測哪一年會發生全台性的房價崩盤。
我在意的還是最早的問題。
如果房價從1,000萬元往2,000萬、3,000萬元走，但一般家庭的所得沒有跟著上去，這些新的住宅要靠誰來買？
靠科技業嗎？科技業家庭到底有多少？
靠有錢人嗎？有錢人又為什麼要無止境地買進相同的房子？
靠換屋族嗎？那麼換屋族手上的舊屋，要賣給誰？
靠父母幫忙嗎？不是每個家庭都可以拿出幾百萬給小孩當頭期款。
靠40年、50年房貸嗎？把付款時間拉得更長，就算房屋負擔能力改善了嗎？
而當人口逐漸老化、繼承房產數量可能增加、住宅施工又有好幾年的時差，銀行也開始依照市場風險重新評估貸款時，這些環節會不會剛好在某些地方互相影響？
這才是我對未來2026～2045年台灣房市最擔心的事。
當然，未來仍可能有非常昂貴的核心地段、也可能有非常成功的新建案。這和某些地區出現嚴重修正，完全可以同時存在。
我甚至覺得，未來台灣房市最難受的狀況，可能不是新聞突然宣布房價跌了四成，而是很多房子明明有開價，卻愈來愈難換成現金。
對一個打算住一輩子的家庭，價格短期漲跌可能沒有那麼重要；但對於需要換屋、繼承分產、支付照護費用，或者還在背房貸的人，那就是完全不同的事情。
說到底，房屋也是商品。
商品的價格可以靠預期、資金和信用撐一段時間，但最後還是要有人願意買，也真的付得出來。
當一般家庭愈來愈買不起，而市場又不斷提供價格更高的新房子時，我真的很好奇：下一個接手的人，到底在哪裡？
以上是我目前對台灣未來房市的想法。也不排除有些地方是我看得太悲觀，歡迎討論。
資料與試算說明
- 官方數字和個人推論分開看： 截至2026年10月25日已公布的統計，會標注資料年份及來源；對2045年的情境不是已發生事實。
- 人口推估不是房價預測： 國發會中推估有不確定性，不能直接拿死亡人口、繼承登記或總戶籍戶數預測成交屋數。
- 統計口徑不同不能亂加： 住宅存量、建照、使照、建物第一次登記、待售新成屋、低度用電住宅的母體不同，本文沒有把它們直接相加當成新供給。
- 薪資比較有適用範圍： 全國本國籍全時員工的經常性薪資中位數不是台中非科技業家庭中位所得；實際房貸負擔因年終、其他所得與家族資產不同而異。
- 房貸模擬： 房價80%貸款、固定年利率2.5%、30年本息平均攤還，單純用來比較；實際核貸成數、年期、利率與其他支出可能不同。
- 價格指數假設： 2026～2045相隔19年，假設通膨每年2%，沒有對台灣、台中或北屯設下任何確定的房價跌幅。
主要資料來源
- 內政部戶政司，〈民國115年9月戶口統計資料分析〉，2026-10-08。https://www.moi.gov.tw/News_Content.aspx?n=9&s=342353&sms=9009
- 國家發展委員會，〈中華民國人口推估（2026年至2075年）〉新聞稿及推估表，2026-08-28。https://www.ndc.gov.tw/nc_8456_40407
- 行政院主計總處，〈115年8月本國籍全時員工經常性薪資中位數〉。https://www.stat.gov.tw/News_Content.aspx?n=2724&s=236785
- 內政部不動產資訊平台，〈115年第1季房價負擔能力統計〉。https://pip.moi.gov.tw/Publicize/Info/E1050
- 臺中市政府主計處，〈臺中市114年家庭收支狀況〉，2026-08-25。https://www.dbas.taichung.gov.tw/3354762/post
- 內政部不動產資訊平台，住宅存量、建照、使照及平均總價動態看板。https://pip.moi.gov.tw/V3
- 內政部統計處，〈114年建物所有權買賣登記26.1萬棟，移轉登記45.1萬棟〉，2026-06-20。https://www.moi.gov.tw/News_Content.aspx?n=9&s=339144
- 內政部統計處，〈114年下半年待售新成屋與低度使用住宅〉，2026-07-20。https://www.moi.gov.tw/News_Content.aspx?n=9&s=339707
- 中央社，〈上半年住宅建照宅數年減28.2% 2018年以來同期新低〉，2026-08-14（引用業界建管統計整理，非官方原始資料）。https://www.cna.com.tw/news/afe/202608140156.aspx
- 中央銀行，〈中央銀行理監事聯席會議決議新聞稿〉，2026-09-17；措施2026-09-18生效。https://www.cbc.gov.tw/tw/cp-302-192864-4319f-1.html
- 內政部不動產資訊平台，〈115年第1季住宅價格指數〉。https://pip.moi.gov.tw/Publicize/Info/E1060
- 臺中市北屯區公所，2026年9月人口統計；臺中市政府民政局人口統計管理平台，表11。https://www.beitun.taichung.gov.tw/ ；https://demographics.taichung.gov.tw/Demographic/WebPage/TCCReport11.html
- 財政部，〈房屋稅2.0常見問答〉。https://www.mof.gov.tw/house/multiplehtml/41e7424fa26e4d41905ed1800fd9fabc
資料截點：2026年10月25日。這篇是房市觀察與情境分析，不是任何房屋的價格保證或買賣建議。
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